摘要：物业管理企业服务空间的拓展是整个行业可持续发展的重要支撑。本文通过对物业行业服务空间拓展的现状分析，认为其可以与新型社区服务、城市管理功能及专业化技术服务相结合；并进一步分析探讨了服务空间拓展的策略及路径。
关键词：物业服务空间；拓展；策略分析；路径选择
随着经济社会的高速发展，各种功能类别的物业形式相继出现，这也拓宽了物业管理企业的服务空间，对于整个物管行业来说既是机遇又是挑战。服务空间的拓展延伸使得物管企业的发展空间更为通畅，盈利空间进一步增加，更有利于整个行业的可持续发展；同时这些新的服务空间也对整个行业提出了更大挑战，对物管企业的经营理念、管理能力、人员素质等方方面面都提出了更高要求。
一、物业管理行业服务空间进一步拓展的现状分析
（一）物业管理服务与新型社区服务相结合
当前，不同的社会主体对于物业管理服务的需求与日俱增，并更加趋向多样化，物业管理公司的服务与现代社区的服务要求更为紧密的结合。特别是在当前社会生活中的新型社区服务方面，如：（1）在为业主提供基本常规服务的基础上充分开展增值服务，扩大劳务性服务空间，如家政服务、居家养老服务、残疾人士特殊服务、应急求助服务、精神慰藉服务、娱乐活动服务、汽车清洁美容、室内装饰装修、绿化保养、房屋和家用设备的维修养护、洗衣、送奶、送报等等；（2）利用自身的专业知识和经验向业主和房产开发商提供咨询、策划等服务。例如，向业主提供房屋接管验收服务，用专业的眼光指导其收房，查看房屋内外各种设施设备的完好程度和状态；为开发商提供建设项目的中水系统设置、车位设置数量、各种系统容量、各种功能用房位置、机电系统的形成、智能化环保节能等工作提供建议；（3）创建信息服务平台，利用服务热线、便捷服务活动、自办会刊杂志等形式为业主和社会服务供应商搭建沟通联系平台； （4）在取得相应的经营许可后开展多种物业经营，如幼儿园、餐厅、超市、美容美发中心、停车场、会所及康体娱乐设施等；（5）小区公共场地或建筑物公共部位的经营管理，如户外广告招租、公共场地出租等；（6）对经营性物业进行技术改造或进行功能、环境的配套建设，从而提高物业的盈利能力；（7）通过开展丰富多彩的社区文化活动，营造良好的生活氛围，和业主建立起情感桥梁，向业主提供“情感”服务。
（二） 物业管理服务与城市管理功能相结合
当前各地兴建了大量的步行街、滨水公园、购物公园等健身娱乐购物消费场所，为广大群众提供了更多的休闲娱乐健身设施，与此同时对这些场所的日常维护管理也是一个非常重要的问题。这类综合性物业项目的管理服务要求是较为复杂多样的，除了基本的日常保洁、保安、车辆停放管理、绿化维护、消杀等要求外，还有大量的与城市管理某些方面相类似的功能要求，如：（1） 市容环境卫生管理、无证经营管理。以滨水公园为例，入夏大量群众在滨水公园休闲散步，一些无证摊贩就会出现，有售卖水果饮料的、有售卖儿童玩具的、有售卖饰品服装的，甚至还有烧烤摊点，产生大量垃圾油烟，严重影响市容环境卫生；（2） 道路交通秩序管理。如车辆的按序停放、安全有序地出入等；（3） 河湖管理。如河湖的卫生清洁工作、河湖的垂钓管理、夏天对入河湖游泳的人员进行劝说制止的工作等；（4）市政公共设施管理。如消防栓、照明设施、区内道路等；（5）噪音污染管理及协调工作。广场舞的高分贝带来了噪音污染，严重影响周围居民、学校以及相关单位的工作学习生活，物业管理公司要配合城管部门做好劝说协调工作；（6）节电节水管理；（7）黑车黑导游管理等等。
（三） 物业管理服务与专业技术服务功能相结合
物业管理需求的不断扩大，促进了物业管理市场的蓬勃发展，今天的物业管理的概念已由最初的简单常规服务发展为多层次、全方位的需求性服务领域，这与人们需求理念的更新息息相关，同时也催生了大量专业性要求较高、特色鲜明的服务类别。如：（1）设施管理服务、资产经营管理和投资管理服务。如对于资产经营管理具体包括以下内容：开发服务、物业租售的咨询顾问及实施、商铺办公楼招商服务、租户代表服务、房地产市场战略咨询顾问、不动产投资咨询服务、酒店投资咨询服务、项目管理和开发咨询服务、设施管理、案例研究、企业解决方案、个人解决方案、物业设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、投资管理、研究与策略顾问等。（2）高端物业个性化服务。如安全管理、私密性、私家园林养护、私家泳池打理、大型私家宴会、室内保洁、特殊设备维护保养（如电梯、中央空调、地暖等）及其他个性化需求。（3）物业管理知识培训与顾问服务。从事物业管理咨询和顾问业务，依靠智力投入和技术输出而获取利润的途径，具有投资少、风险小、回报率高、市场广阔的特点，同时咨询、顾问的过程也是对物业公司管理水平的检验和自身实力的评估过程，在获取利润的同时达到了突破自我、完善自我的发展目的；在发展异地业务时还可起到试金石作用，因此，也是物业管理企业在管理模式自成体系后的一种经营思路。
二、物业管理企业服务空间拓展的策略分析
（一）物业管理企业要转变服务理念，强化自身素质
拓展物业管理服务空间，物管企业必备的要素为：1.公司领导决策层的思想认识；2.必须有可开发、利用的资源；3.高素质的人才；4.必要的资本投入；5.有针对性地推出特色服务产品。
以物业的经营、管理一体化发展为特点，结合企业的优势，实现“一业为主，多元经营”的发展格局。在将物业管理、经营融为一体的同时，不断研发新的服务项目，拓展新的经营领域。积极参与、经营房地产行业相关领域的业务，如房地产项目的规划、设计、销售等方面的咨询与策划，介入与物业管理密切相关的行业，如物业租赁、商业服务、文化、餐饮、建材、装饰等，通过开发物业的整体功能，提高物业的增值潜力，来增强企业的竞争能力和盈利能力，实现可持续发展。
（二）物业管理企业拓展服务空间应坚持协作共赢战略
拓展物业管理服务空间，必须坚持与各部门、各行业之间的全方位协作，互相发挥优势特长，更好地提升服务质量，满足业主、群众、社会的要求。例如要很好完成滨水公园的物业管理，除了基础的保洁、保安、绿化养护等任务外，还要完成相当重的区域城市管理的职能任务，如：市容环境卫生管理、道路交通秩序管理、无照经营管理、河湖管理等等。即使是具有行政执法处罚权的城市管理人员在具体管理过程中都承受着巨大的压力，因此作为物管企业要完成这些任务难道可想而知，因此与城管部门、公安、居委会等的合作协调就显得尤为重要。在河湖管理方面，对夏天大量的游泳、戏水、垂钓人员的规劝制止等繁琐繁重的工作，可以和志愿者协会合作，发挥青年志愿者积极性，既有利于城市形象又节约了企业成本。
（三）将专业技术优势转化为市场优势，走专业化发展之路
根据企业自身优势，发展如清洁、绿化、消杀等基础服务项目，机电设备、消防设施、智能化系统的设计、施工、改造、保养、维修，物业管理软件系统的研制、开发等技术服务项目，使物业管理服务过程中的基础环节和关键环节由简单维护型、劳动密集型向技术维护型、知识密集型转变；顺应现代信息科技飞速发展的要求，积极实施网络化、智能化管理，降低人力成本，提高服务质量，通过成立专业公司的方式，实施专业化经营，参与市场竞争，以此拓展物管企业的服务空间，从而拓展企业的盈利空间。
以资本运作为纽带，有效利用名牌企业的品牌优势、技术优势和规模优势，运用合资经营、合作经营、兼并、重组、收购等方式，实现生产要素的优化组合，通过输入管理模式、实施品牌化、规模化经营，实现资源共享和低成本的市场扩张，不断拓宽物业管理的范围和内容，真正做到“以名牌闯天下，以质量取天下，以服务守天下”，最终形成跨地区、跨行业的大型物业管理集团，在激烈的市场竞争中求得生存与发展。如经营上可选择品牌输出、连锁加盟、管理标准出售等方式，这些方式可能是未来物业服务企业拓展发展空间的有效路径。
（四） 实行专业服务社会化，也不失为一有效策略
由于历史和现实的原因，目前我国绝大多数物业管理企业都是“小而全”的管理模式，这样就带来一个两难的选择，若要满足各项管理服务需求，必须配齐各类专业人才，否则会面临质量低下的后果，而配齐专业人才，各类专业任务量又相对不足，形成成本压力。从国外以及香港等地的成功经验看，从事办公楼宇、商业大厦和居住小区管理人员组成少而精的管理机构，将保安、保洁、维修等以合同形式发包给专业公司、承包商去完成。物业管理人员主要是按照合同对各专业公司及承包商进行管理和协调。这样，物业公司除日常需要少数维修人员外，各种专业技术人员都不需配置，物业管理公司成为物业管理的组织者和协调者，管理开支大为减少，物业管理机构定期对承包商和专业公司的工作业绩和成效进行考核，按照市场公平竞争、优胜劣汰的原则进行选择。采取这种社会化经营的方式，物业管理公司不仅能最大限度地发挥人力资源优势和专业优势，而且能使自身管理成本大大降低。因此，由物业管理公司统筹、组织、协调、监督，把一些具体的专业的工作交由社会上的专业公司，可以有效地降低管理成本，增加企业的利润。
三、物业管理行业服务空间拓展的路径选择
1.转变单一服务模式，延长产业链条，促进行业结构升级
物业服务企业应逐步改变简单服务提供商的角色，向物业服务集成商的角色转换，着力推进物业服务向专业化、高附加值的方向转变，努力实现由劳动密集型向知识技术密集型的转变。一方面，部分掌握专业知识和拥有先进管理水平的物业服务企业以顾问、咨询、代理等形式开展业务，实现由“卖简单服务”向 “卖知识、卖管理”的转变；另一方面，常规性的服务项目（如房屋修缮、设备设施维护、秩序维持、清洁绿化）则交由专业化公司来承担。通过这一方式来延长产业链条，做大物业服务市场这块蛋糕，实现企业盈利模式的转变。
2.纵向延伸服务空间，不断丰富服务项目，增加盈利点
所谓纵向延伸，就是物业服务企业将服务空间延伸至房地产产业的各个环节，以达到增加企业盈利点、拓展企业乃至整个行业发展空间的目的。例如：物业服务公司最贴近房产消费者，最了解消费者的需求、偏好，可以从市场中采集第一手的市场信息为房地产企业服务；可以前期介入房地产企业规划设计，为中水系统设置、车位数、各种系统容量、各种功能用房位置、机电系统的形成、智能化环保节能等工作提供建议；可以参与检查施工质量、四方验收，参与设备调试等工作为后期物业管理打好坚实基础；同时物业服务企业可以为业主或开发商出租或销售楼盘，获取佣金，增加收入。
3.横向拓展服务空间，科学设置服务内容，多元化经营
所谓横向拓展，就是物业服务企业要根据业主的不同需求提供差异化、个性化的服务，在经营上改变主要依靠物业服务费的单一模式，实行多元化经营。在新形势下，物业服务企业应顺应市场环境的变化，改变经营理念，依托丰富的客户资源和便利的条件，在做好常规性服务的基础上，依据业主的需求科学设置服务内容，开展多元化经营。物业服务企业在确保高质量完成常规性服务的同时，心系业主需求，不断增加个性化服务项目，拉近自己与业主之间的距离，构建和谐共融的合作关系，赢得业主的口碑和经济效益，为企业长远发展奠定良好的基础。
结语
物业管理企业要实现可持续发展，就必须不断拓展服务空间，树立服务意识、竞争意识、品牌意识和创新意识，走规模化、专业化的道路，进行多种经营，才能使企业的成长空间不断扩大，从而在激烈的市场竞争中逐渐发展壮大，也为整个行业的发展提供源源不断的活力。
参考文献：
[1]周楠，白丽华.拓宽物管行业盈利空间[J].住宅与房地产·物业管理，2011（5）
[2]邓智斌.城市开放性工园管理若干问题研究[J].华南理工大学，2007
作者简介：
陆红优（1968.12- ），女，汉族，江苏张家港人，本科，高级工程师，研究方向：建筑设计、建筑装饰设计。