烂尾楼的策划案样本 某烂尾楼策划方案第一章．办公楼市场分析一．办公楼及其发展空间办公楼是因商务活动需要、集中在一群小房子中、各自独立又相互紧密联络相关业务群体。建筑师从土地集中有效下面是小编为大家整理的烂尾楼的策划案样本 ,供大家参考。
某烂尾楼策划方案
第一章．
办公楼市场分析
一．办公楼及其发展空间
办公楼是因商务活动需要、集中在一群小房子中、各自独立又相互紧密联络相关业务群体。建筑师从土地集中有效利用和降低交通时间和距离考虑，开始将这些分散小房子堆在一起向高发展，把各行业用户集中在一起。随即发觉当这些工作人群集中以后，又需要处理她们其它生活需求如喝咖啡、吃饭、休闲健身等问题，又开始在办公楼中增加对应功效设施。经过长久发展，办公楼有了其特定含义及概念。也有些人给出了新名字——写字楼。
独立写字楼尽管功效齐全，但容量有限，不可能包罗万象，于是大家就将相关行业用更多写字楼集中在一起，并配以旅馆、酒店、商业等，使这成片写字楼形成中央商务区——CBD。CBD成为城市关键商务活动关键区域之一，大大提升了城市空间利用和商务活动和交往效率。
高速成长和发展中中小企业，常常无能力也无必需独立拥有这种带有标志性巨大写字楼，所以这些中小型企业大多租用或购置大型写字楼中一部分，形
成不一样企业合并办公。这既确保有独立私密办公地点，又降低相关本身配套设施，利用社会化服务方法降低相关成本。所以，写字楼就要充足考虑这些用户特点而努力争取使相关配套设施齐全，服务功效齐全。
二．办公楼环境
这里指是大环境，即办公楼所在区域、地段、位置、市政配套设施、小区配套设施、空间计划布局等一系列影响办公人员生理、心理原因。
写字楼给人印象是耸入云端玻璃幕墙、富丽堂皇大堂、行色急忙白领、门口拥堵车流。这种写字楼是完全程序化、事务性工作场所，而非企业张扬个性、推崇发明力工具。不过，建筑本身其实不过是一个水泥做盒子，最终给予建筑个性其实是身在其中住户、是人、是企业。
现在最通行说法，健康写字楼是指符合大家对工作环境质量要求，拥有现代建筑所含有多种优势，兼具健康性和环境性写字楼。对“两空一绿”有很高要求。“两空”指空气质量、空间感，“一绿”指绿化率。归纳起来，评价一个写字楼是否是健康写字楼，应包含以下条件：
（一）
交通交通便利是办公楼基础条件，其决定了职员上下班方便和所需时间长短。职员在选择企业时，假如要转几次车才能到企业话，往往还是要考虑考虑。转车一是耽搁时间，二是可能会影响到职员心情、增加疲惫度。所以，地铁沿线、交通枢纽等全部是做办公楼首选。（二）气氛除了交通外，是否有办公气氛也至关关键。如莘庄地铁站周围，尽管拥有轨道交通便利，但并不适于办公。建筑不仅仅是钢筋水泥混合体，它一样含有生命力，而这种生命力和周围环境气氛息息相关，写字楼对于气氛要求更是不可或缺。这种气氛就是中央商务区（CBD）气氛，陆家嘴、徐家汇、淮海路等均属中央商务区，其写字楼租价也是较高。
（三）
品质写字楼本身品质也十分关键，除了楼层、房间朝向、面积、空间布局合理性、通风、采光情况等硬件条件，同时还应含有完善配套服务体系，如设置职员快餐厅、咖啡厅、休闲会所，为职员解除疲惫、放松心情营造良好空间。而卫生系统和运输系统考虑也是符合健康标准关键依据。
（四）
景观白领阶层天天全部在一个高压强度状态下工作，轻易产生压抑感，也需要一个事物使她们放松心情，或是激发她们工作爱好和创作灵感，这就要求写字楼周围要有一定绿化或是景观。
（五）
精神良好工作气氛能够让人精神焕发，和建筑相得益彰外形设计能让人心情愉快。而在这些浅层了解以外健康，则是精神或是心理健康满足和真正保障。对有些人来讲，在金茂大厦、恒隆广场上班就是一个不可名状荣耀。
三．
办公楼市场情况（一）
现实状况上海写字楼市场自年中起开始复苏，首先租金开始上调，出租率也稳步提升；其次上海GDP已经连续保持两位数增加，连续、平稳、有序经济发展增强了外商投资信心，为上海写字楼市场
发展提供了无限机遇。戴德梁行实施董事认为，现在上海住宅市场经历一段时间发展，已经日趋成熟，竞争也比较猛烈。而销售型写字楼，尤其是甲级写字楼，作为一个新产品，市场正处于成长阶段，并拥有宽广成长空间，应该有机会取得较高投资回报。现在，上海写字楼市场供需基础持平，空置率也处于10％～15％正常范围。未来几年，上海写字楼市场将展现需求强劲、供给适量，从而租金稳中有升总体发展趋势。
（二）
行业特征不一样行业、不一样规模、不一样办公性质企业对办公环境要求是不一样。大型企业运作模式比较成熟，职员办公时间较为规律，工作内容有章可循。而中小企业多处于事业增加期，没有固定工作模式，办公时间弹性很大，工作内容多包含发明性、开拓性领域。这种工作性质、运作模式差异最终表现为对企业办公环境需求不一样。
写字楼分布逐步显现行业特征：如陆家嘴地域写字楼租客以金融业为主，南京西路和淮海中路写字楼租客则以咨询业和服务业为主。未来，这种行业特征将更为鲜明，以形成积聚效应。所以写字楼租售率受某一行业兴衰影响将更为显著。
（三）
前景据戴德梁行资料显示，现在上海市场甲级写字楼建筑面积仅有370万平方米，较之每十二个月上海增加近1200万平方米住宅用房总量较少。至估计推出市场新甲级写字楼总面积约为410万平方米，其中供出售新
甲级写字楼面积约为70－80万平方米，占17－20%，同时会有部分现有写字楼物业带租约向市场推出。
部分企业出于投资自用和扎根上海进行中长久发展计划，已经开始考虑变租赁为购置写字楼，这客观上加大了甲级写字楼需求量。最近十分活跃民营和私人企业已日渐成为写字楼投资群体中不可小视力量。连年攀升写字楼租金消耗了企业一部分利润。伴随企业发展和对上海经济信心增强，她们正计划购置属于自己写字楼，即使一次性投入增加了很多，但同时兼具了投资用途，从长远来看还是划算。
中国各地中大型企业集团争相在上海设置营销中心、研发中心，需要大量写字楼。上海写字楼租金继续平稳攀升已成趋势。
这两方面原因带动了销售型写字楼强劲发展后劲和由租转买投资趋势。
四．
周围区域办公楼分布情况
因为本区域内不是办公区域，所以，周围办公楼数量较少，这里仅列举以下办公楼项目以供参考：（一）
阳光世界在浦东大道、近崮山路。大厦高28层，建筑高度为99.95米，其中1-5层为商业裙房，6-14层为纯办公用房，15-28层为公寓式办公房。6部进口“瑞士Schindler”电梯、两部自动扶手电梯。1-14层采取“YORK”中央空调系统。美国Armstrong地板、印尼进口春茶木门、“立邦Nippon”高级涂料、卫生间地面采取进口防滑地砖、地
面镶有葡萄牙瓷砖、美标AmericanStandard洁具、意大利五金配件等。
6—27层，每层9—10户。房型面积范围70—222平方米，售价7000元/平方米，租价1.7元/平方米/天。
（二）
招商局大厦上海招商局大厦是一幢现代化、智能型纯甲级写字楼。大厦总建筑面积74642.11平方米，总高度186米。大厦一至五层设有银行、商务、邮局、餐饮、康乐等多种配套设施。三十八至三十九层拟开设会员制银行家俱乐部，地下二层共提供285架汽车泊位。大厦坐落在陆家嘴金融中心心脏地带，周围证券、保险及各银行大厦林立。经延安东路隧道到外滩仅需1分钟，经南浦大桥至虹桥机场仅需三十分钟旅程。18—24层每层16户，8部电梯，房型面积范围80—148平方米，售价3100美元/平方米，租价0.7美元/平方米/天。
（三）
上海期货大厦在浦电路，地上37层，地下3层，总建筑面积达7万多平方米，由美国著名建筑师设计，是一集期货交易、信息、结算、办公为一体智能化楼宇。大厦设计优异，布局合理，各类配套设施齐全，设有停车库、国际会议厅、多功效厅、银行、餐厅等多种便利设施。上海期货大厦设有345只座位和完整舞台设施、放映室及同声翻译系统国际会议中心。500多平方米多功效厅可用悬挂式隔断板分隔成六个不一样面积但可独立使用空间。20部原装德国OTIS自动扶梯，14部原装三菱垂直梯。房型范围72—200平方米，租价0.6美元/天/平方米。
五．
结论现在销售型办公楼房源不多，办公楼由出租向出售转变，销售型办公楼市场前景普遍看好。
销售型办公楼多个条件不可或缺，如环境、气氛、楼盘品质、配套设施等。地段和气氛是影响办公楼盘价格关键原因。
本案大环境是以中等居住为主地域，小区域没有大型商场、中高级餐饮、娱乐等配套设施。观景系数不高，南面是栖山路多层民居，东西方是高层和多层住宅、旧式建筑或待开发地块。总而言之，本案缺乏写字楼应有气氛，不含有作为办公楼进行推广优势。
第二章．
住宅楼市场分析
一．
浦东大道沿线楼盘分析浦东大道是沿黄浦江从陆家嘴到浦东东北部交通纽带。西起陆家嘴，东到东高路。黄浦江对面是浦西杨浦区沿岸部分，各项建设和改造正紧锣密鼓地进行中。杨浦区到浦东大道，现在有杨浦大桥，计划中大连路越江工程完成以后，交通将愈加方便。浦东大道是浦东新区东北地域到陆家嘴关键交通干道，沿线有三四十条公交线路。路面不宽，车流量和人流量大，沿线粉尘和噪音污染较大。浦东大道路段价值伴随和陆家嘴距离远近不一样而有较大差异。
（一）A级路段源深路以西、靠近陆家嘴办公区路段，该区域属小陆家嘴范围。沿线开发改造成熟，路面卫生情况良好，公交线路近四十条。两旁建筑
以高层为主，高级美观，最近出现较多酒店式公寓项目。这里酒店式公寓，拥有两方面独特优势，首先靠近陆家嘴办公区，充足表现了酒店式公寓特点；其次，在黄浦江边，能够拥有黄浦江景观等等，是酒店式公寓关键卖点。这一段酒店式公寓房价在10000－13000元/平方米。现在关键有以下楼盘：
海悦苑精装修酒店式公寓。小区在浦东大道东方路，近黄浦江，属陆家嘴CBD区域。31层高层，是度身定做酒店式物业，全明独立橱卫，独立阳台，动静分区，大面宽，居住功效完整。现在推出为21—31层，面积约56平方米，价格约为13000元/平方米。
万源晶典1幢全装修酒店式公寓，共510套。楼盘在东方路、浦东大道，住宅面积近3万平方米，配有3500平方米商业设施和豪华会所。房型为一室32－62平方米。交通有980路、新川线、隧道三线等公交线路和地铁二号线东昌路站，计划中大连路隧道将更方便沟通浦东浦西；生活设施齐全，有易初莲花、世纪联华，出行购物便利。估计交房。预售均价13000元/平方米，现已全部售完。
名门滨江苑精装修酒店式公寓，物业管理由香港怡高物业代理。楼盘在浦东大道、源深路口，占地面积2.3万平方米，建筑面积5万平方米，容积率2.2，绿化率40%，拥有高层、小高层和多层各一幢。房型有三房130－150平方米，四房180平方米。
周围教育设施有梅园小学、上海试验小学、海运学院等。另还有774、791、81、85等多条公交线路。好美家超市、联华超市、好德便利店等。中国银行、交通银行、工商银行等。现推出高层，28层以上价格约15000元/平方米，低层9000元左右。
（二）B级路段源深路以东到罗山路路段，因为在罗山路高架西侧，所以在浦东居民心理上类似浦西“环线内”区域，仍可凭借陆家嘴优势来提升本身地位。沿线高级物业不多为，新开发楼盘较少，属于待开发地域。
距本路段较近现仅有“维多利华庭”和“心中家园”在售。“维多利华庭”处于张杨路和浦东大道中间，在定水路苗圃路口。小区总建筑面积约11万平方米，由两栋12层小高层，7栋14层小高层和1栋18层高层组成。计划总户数约为800户。关键房型有两房两厅，三房两厅，跃层复式等。周围有二十多条公交线路。在确保交通便利同时，又避开了浦东大道和张扬路两条主干道噪音影响，闹中取静。“心中家园”基础属于张杨路楼盘。浦东大道桃林路口“格力H2O”是一个办公居住兼备楼盘，借助陆家嘴商务和北外滩景观优势，推出“home2office”概念。强调“有home，也有office；是home，也是office。”为此，计划了1300平方米名人健康专题会馆。
“格力H2O”价格约为7500元/平方米，比海悦苑每平方米均价低了4000元左右。
（三）C级路段罗山路至金桥路路段，这一路段属于浦东大道B级路段延伸，同时借助杨浦大桥影响，成为一个中低级聚居点。沿线多为住宅、厂房、仓
库和小商铺等。公交线路由源深路四十条减为二十几条，也说明了本路段和A级路段地级差异。近十二个月内该路段开发楼盘关键有“上房金丰苑”、“金樟花苑”、“昕泰苑”等，在去年年底或今年年初均已售完，当初价格约在4500~5000元/平方米。
（四）D级路段金桥路至东高路路段，这一路段除了有几条公交线路能够直达陆家嘴外，基础脱离和陆家嘴连带关系，沿线环境较差，基础属于居住区，居民层次不高。沿线在售楼盘有“景源佳苑”，为多层住宅小区，均价约4400元/平方米。
“景源佳苑”在东高路，西临黄浦江，东接赵家沟，内拥湖泊。交通方便，基地周围关键公交线路有610、592、313、申高线等。至地铁口公交线路有81、640、陆高专线、沪合线等。
“景源佳苑”周围市政利好，轨道交通6号线立即动工，翔殷路隧道完工连接浦江两岸，五洲大道通车横贯东西，3—5年滨江绿化带漂亮现身。总计划占地面积44400多平方米，建筑面积6000多平方米。分两期开发，一期推出8幢多层，得房率89%左右，绿化率35%。
“景源佳苑”最大卖点就是小区依水而筑，伴水而居。一览东外滩美景。周围生活机能比较方便。阳光房型：59.97-137.47平方米，一房至三房，八种房型。约4800元/平方米。8月开盘，10月交房。
二．
浦兴路沿线楼盘分析
浦兴路从罗山路到高行镇环北大道，是张杨路延伸段。地下是在建轨道交通六号线，估计将于年底完工，在金桥板块中关键有罗山路站、云山路站、金桥路站、长岛路站、五莲路站、巨峰路站东靖路站等。
正是因为轨道交通带来未来交通优势促进了浦兴路沿线楼盘大面积开发。浦兴路新开楼盘占了金桥板块楼盘相当大百分比，现在正在预售楼盘几乎全部在浦兴路沿线，如“上海未来”、“东方知音”、“融全部金桥园”、“碧云新天地家园”、“中大丽全部”、“景源佳苑”等。具体以下：
（一）
上海未来楼盘地址
博山东路655号（枣庄路口）物业类型总建筑面积150000平方米，由小高层和别墅组成。小高层已售完，叠加别墅11月左右开盘。价
格
小高层均价5600元/平方米。绿化率45%房
型小高层二房两厅104平方米左右、三房两厅113~129平方米左右、四房157平方米左右，另外有复式房型，面积约204.61平方米。时
间7月10日开盘，4月底交房。
简析：787、隧六、774、788、791等十余条公交线路。距浦兴路和计划中轨道交通六号线云山路站较近，交通便利。
（二）
东方知音楼盘地址
博山东路699号（枣庄路口）物业类型高层、小高层住宅，占地124380平方米，总建筑面积180000平方米。拥有2350平
米商业设施及1900平米运动专题会所。楼盘结构多层外墙为防水涂料、小高层采取涂料及局部粘贴外墙面砖；电梯为三菱电梯，公共部位楼梯采取木扶手、走道地面铺设地砖。绿化率40%容积率1.4房
型二房面积89平方米、101.3平方米、三房117.29—134.05平方米、复式面积163.21—172.38平米。价
格5500—6800时
间4月30日开盘，1月底交房。仅剩E型房（3+1约134平方米），价格6600元/平方米。
简析：该案为黄山新村大型个案，地处金桥成熟住宅区，在浦东大道和张杨路中间，东临金桥路,发展无限。多层电梯房，11层小高层简约户型、配比精巧。五重保安系统。楼盘地处浦东金桥，临近金杨商业圈。周围有建平试验学校、金桥花鸟市场，还有多条交通线路；如772、787、573、622、618等。建平试验学校给孩子一个愈加好未来，区域开创五层景观房，多层电梯房，简约户型、配比精巧。小区引伸天然河道资源，大造金桥水景小区。
（三）
融全部金桥园楼盘地址
浦东金桥路1221弄。物业类型
总建筑面积4万平方米，由7幢小高层组成，共176户。楼盘结构其外墙采取HJG金属光泽涂料，部分仿石材料；电梯为通力无机仿电梯；小区还安装了对讲系统、住宅红外线报警系统等十大智能化系统。绿化率40%得房率82%~86%房
型二房、三房、四房，面积90.35—148.96平方米;复式房面积190.49—240.8平方米。价
格5100---6700时
间7月1日开盘，12月底入住。
简析：地处浦东金桥，紧临金杨小区、金桥小区、临近碧云国际小区。和计划中M6线相临；周围学校有金茂小学、金陆小学、陆行中学、致远中学；其它设施有金桥医院、邮局、金桥大酒店等，但缺乏大型商业设施。为了打造金桥白领小区，融全部金桥园还借用了旁边一条西沟港水景，建造了水岸江南小区。不管是否名实相符，最少，为了在金桥打造高级住宅区，融全部金桥园很下了一番功夫。
（四）
碧云新天地（二期）楼盘地址
浦东浦兴路258号。物业类别
高层、小高层住宅，建筑面积240000平方米。开
发
商
上海金桥出口加工区房地产发展绿化率40%物业配套小区内计划了300米休闲长街、占地8000平方米由耀华教育机构管理上海碧云幼稚园；近2700平米运动专题泛会所内还设有温水标准游泳池、健身中心、棋牌室等多个活动区。东芝电梯；每栋宽带接入，拥有可视对讲系统。房
型
两房面积106—110平方米，三房面积121—140平方米。时
间4月开盘，底交房。价
格
均价5000~6000元/平方米。
简析：该案地处金桥浦兴路、长岛路口，周围外环境清静，由多层小高层混合组成，分二期开发，建筑风格清新明快。小区内建有国际双语幼稚园、内庭式休闲街、网球场及其它健身设施，同时建有1万平方米集中绿地。紧邻占地11公顷金桥公园，周围有金茂小学、榕辉家装市场，另外周围也拥有浦兴路和长岛路小区商业。
（五）
中大丽全部城二期（丽全部-成品）楼盘地址
荷泽路58弄（浦兴路、五莲路口）物业类型
二期总建面13.3万平方米，16幢小高层。物业配套
有迎宾广场、阳光大道、廊桥、维也纳广场等专题景观。绿化率45%房
型一房一厅、一房二厅，面积53.3—83.3平方米；两房86.22—101.39平方米；三房105.36—129.78平方米；复式125.97—179.72平方米。价
格
均价4800~6200元/平方米。时
间
一期售完，二期7月开盘。
简析：在浦兴路、五莲路，周围为成熟居民区。在立即开业超大型购物中心千家惠超市正对面，轨道交通六号线将于完工。周围学校、医院、银行等各类生活配套设施齐全，公交线路众多。该案是区域内大型楼盘，区内会所计划一定程度上提升了物业水准，加以紧邻千家惠大型超市在建，能使业主日常生活更为方便，整体计划简单，售价较低。7月25号开始对外销售，要求先登记后预定，价格在4800－6200元/平方米。
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